재건축 입주권과 분양권, 완공 전에도 재산분할 대상일까요?
재건축 입주권과 분양권은 아직 아파트가 완공되지 않았더라도 금전적 가치가 있다면 재산분할 대상이 될 수 있어요. 재산분할은 혼인 중 부부가 함께 형성한 재산을 나누는 절차로, 누구 명의인지보다 재산을 마련하고 유지하는 데 얼마나 기여했는지가 중요해요. 다만 권리를 취득한 과정에 따라 확인할 내용은 달라져요. 분양계약으로 취득했다면 계약금과 중도금을 누가 부담했는지, 혼인 전 소유한 주택이 재건축 입주권으로 바뀌었다면 기존 주택의 취득 시기와 자금 출처, 추가분담금(재건축 과정에서 조합원이 추가로 부담하는 금액)을 누가 냈는지 등을 살펴봐요. 따라서 아직 완공되지 않은 집이라도 권리를 취득한 과정부터 확인하는 것이 좋아요.
혼인 전 아파트도 재산분할 대상이 될 수 있나요?
혼인 전에 구입한 아파트는 원칙적으로 특유재산(부부 중 한쪽이 혼인 전부터 소유한 재산)에 해당해요. 하지만 혼인 기간에 상대 배우자가 재산을 유지하거나 가치가 높아지는 데 기여했다면 재산분할에 반영될 수 있어요. 재건축 과정에서 대출 원리금이나 추가분담금을 함께 부담한 경우는 물론, 가사노동과 자녀 양육을 통해 재산 유지에 기여한 경우도 고려될 수 있죠. 그렇다고 아파트 가격이 오른 만큼 무조건 절반씩 나누는 것은 아니에요. 부동산 시장의 영향으로 오른 부분과 부부가 함께 부담한 비용, 재산을 유지하고 관리한 과정 등을 종합적으로 살펴봐요. 따라서 혼인 전 취득한 아파트라도 실제 기여도를 입증할 자료를 확인하는 것이 중요해요.
재건축 입주권과 분양권의 가치는 어떻게 계산할까요?
재건축 입주권과 분양권의 가치는 지금까지 납부한 금액이나 예상 시세만으로 결정되지 않아요. 재건축 사업 진행 단계와 프리미엄(분양가 등에 추가로 형성된 웃돈), 실거래 사례, 추가분담금, 남은 분양대금과 대출 등을 종합적으로 고려해요. 재판상 이혼에서는 원칙적으로 사실심 변론종결일(사실관계를 심리하는 재판이 끝나는 날)을 기준으로 분할 대상 재산과 가액을 판단해요. 다만 대법원은 2025년 10월 판결에서 혼인관계가 파탄된 이후 발생한 재산 변동이 부부가 공동으로 형성한 재산과 무관하다면 분할 대상에서 제외할 수 있다고 판단했어요. 따라서 별거 당시 시세만으로 재산분할 금액을 예상하기보다는 분양계약서, 재건축 조합 관련 서류, 납부 내역, 대출 잔액 증명서, 계좌 거래 내역 등을 준비하는 것이 좋아요. 가족의 자금이 들어갔다면 증여인지 대여인지 확인할 자료도 필요해요.
Q. 혼인 전에 산 아파트가 재건축으로 가격이 올랐다면 재산분할 대상인가요?
A. 혼인 전에 구입한 아파트는 원칙적으로 특유재산이지만, 상대 배우자가 재산을 유지하거나 가치가 증가하는 데 기여했다면 재산분할에 반영될 수 있어요. 다만 오른 금액을 무조건 절반씩 나누는 것은 아니며, 혼인 기간과 실제 기여도 등을 종합적으로 판단해요.
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